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Guide crédit professionnel immobilier et financement de SCI

Guide crédit professionnel immobilier et financement de SCI (14)

Financer un bien immobilier professionnel avec un démembrement.

Le démembrement d'un bien immobilier consiste à scinder la propriété des murs de l'exploitation du bien :

- La nu-propriété : le nu-propriétaire détient les murs mais ne peut pas exploité le bien.

- L'usufruit : l'usufruitier détient le droit d'occuper le logement sans payer de loyers, de le prêter ou d'en percevoir les revenus. Il peut ainsi conclure ou renouveler seul les baux d'habitation et professionnel, en choisissant lui même le locataire et en fixant seul les conditions du bail.

 

Avantage fiscal :

Les revenus tirés de la location ainsi que les charges d'exploitation étant destinés à l'usufruitier, l'investisseur ne pourra déduire que les travaux de grosses réparations dans sa situation foncière (de la même manière qu'en régime de droit commun). Les intérêts d'emprunt quand à eux ne sont déductibles que sur du revenus fonciers, d'où l'avantage d'avoir des revenus fonciers existants afin de déduire ces intérêts.

L'autre avantage concerne l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) puisque seul l'usufruitier doit déclarer à son actif le bien en pleine propriété. Il n'y a donc pas d'actif pour l'ISF de l'investisseur et le Capital Restant Dû du prêt est déclaré au passif. Ainsi ce Capital Restant Dû peut être déduit de l'actif existant pour l'ISF et ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt.

 

Fin du démembrement :

A la fin de la période de cession de l'usufruit, l'investisseur récupère le bien en pleine propriété et peut ainsi jouir de cet usufruit. Il pourra donc tirer bénéfices de la location mais aussi devra s'acquitter de toutes les charges et devra déclaré le bien à son actif pour l'ISF.

L'investisseur aura donc récupéré son bien qu'il aura acquis de 40% à 60% de sa valeur.

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Le financement professionnel immobilier.

Les biens immobiliers à usage professionnel peuvent être financés par des prêts professionnels spécifiques aux professionnels.
Ces prêts peuvent être amortissables ou pas, mensuellement ou trimestriellement et accordés sur des durées de 8 à 15 ans.
Les taux d'intérêts pratiqués peuvent être fixes, variables, indexés, réglementés.

> Les principes de fonctionnement.
> Le taux d'intérêts
 
 
 
Les principes de fonctionnement.
Un prêt professionnel immobilier est souvent un prêt à long terme (8 à 15 ans) qui se rembourse selon un échéancier fixé à l'origine.
 
Le taux d'intérêts
Les intérêts sont calculés, au taux prévu dans l'acte, sur le montant du prêt et sur la durée du prêt.
Ils sont repris dans un tableau d'amortissement annexé à l'acte de prêt.
 
Ces intérêts peuvent être calculés avec un taux fixe, du début à la fin du prêt, dans ce cas les échéances seront constantes.
 
Les intérêts peuvent aussi être à taux variable ou indexé, c'est-à-dire que votre taux d'intérêt peut varier à la hausse ou à la baisse, selon l'évolution d'un indice soit interne à la banque ( par exemple le taux de base de la banque), soit externe à la banque (par exemple en prenant en référence un taux comme Euribor 1 mois, Euribor 3 mois, Tec10, ...).
 
Dans les prêts à taux variable ou indexés, la hausse ou la baisse de l'indice de référence entraîne une hausse ou une baisse du taux du prêt dans les conditions prévues par le contrat.
Cependant, certains prêts à taux variables ou indexés peuvent aussi être plafonnés à la hausse et limités à la baisse, ce qui vous sécurise contre les éventuelles fluctuations des indices de référence.
 
D'autre part, ce type de prêts est souvent assorti d'une clause de retour à taux fixe.
 
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Constituer un dossier de crédit professionnel immobilier.

Afin de constituer un dossier de crédit professionnel pour votre projet immobilier professionnel, notre cabinet de courtage en crédit immobilier professionnel vous réclamera un certain nombre de documents seront indispensables afin d'analyser la faisabilité de votre projet et afin de consulter l'ensemble de nos partenaires bancaires et in fine, obtenir un accord de prêt professionnel pour votre projet immobilier :

  • Compromis de vente du bien immobilier OU contrat de réservation s'il s'agit d'une vente en VEFA.
  • Trois derniers bilans si votre entreprise est locataire du bien immobilier acquis.
  • Projet de bail commercial afin d'estimer les loyers que votre entreprise devra assumer.
  • Statuts ou projets de statuts de la SCI , si une Société Civile Immobilière ( SCI) est effectivement constituée.
  • Devis des éventuels travaux ou aménagements à financer.
  • Éléments d'Etat-civil du gérant ou Président.

 

L'ensemble des informations fournies à notre cabinet de courtage en prêt immobilier professionnel sont confidentielles, une attestation ainsi qu'un mandat de courtage en prêt professionnel vous sont systématiquement fournis avant d'entamer toute démarche de recherche de financement professionnel.

 

 

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Refinancer un bien immobilier par un lease-back immobilier.

La cession-bail est un cas particulier de crédit-bail dans lequel une entreprise propriétaire d’un immeuble le vend à un crédit-bailleur et simultanément le prend en crédit-bail.

1) Une vente sans dépossession Le premier intérêt de cette technique est de permettre la réalisation d’un actif tout en continuant à l’utiliser. En outre, du fait de la promesse de vente contenue dans le crédit-bail, l’entreprise peut racheter l’immeuble, pour un prix symbolique à l’issue du contrat.

2) Se constituer un «trésor de guerre» Par cette technique, l’entreprise peut donc se constituer une trésorerie de sécurité pour faire face aux aléas de l’activité comme pour se désendetter, réaliser une implantation à l’étranger ou pour acheter d’autres actifs : biens mobiliers, immobiliers, ou encore titres de sociétés dans le cas d’une croissance externe. Cette dernière finalité est une des causes les plus fréquentes des opérations de cession-bail. Pour un actif immobilier destiné à la location (cf. question 10 relative à la SCI), la cession-bail permet d’utiliser les loyers payés par le locataire de l’immeuble pour « rembourser » le crédit-bail. La trésorerie dégagée permet à l’investisseur de se positionner sur des opportunités du marché de l’immobilier professionnel locatif.

3) Une opération exonérée de droits de mutation Opération financière, la vente en cession-bail de l’immeuble par le crédit-preneur est exonérée des droits de mutation et seule est due la taxe de publicité foncière au taux de 0,715% calculée sur le montant stipulé à l’acte de mutation. 4) Une opération d’autant plus intéressante quand la plus-value n’est pas fiscalisable Seul inconvénient, l’imposition de la plus-value éventuelle lors de la cession de l’immeuble par le crédit-preneur réduit l’intérêt de l’opération. Toutefois, au travers des loyers de crédit-bail, le crédit-preneur « ré amortit » son immeuble sur la nouvelle valeur. On notera que la cession-bail est particulièrement appropriée aux entreprises qui disposent d’un report déficitaire ou aux SCI de personnes physiques propriétaires d’immeubles anciens (faiblement taxables ou exonérés de plus-values).

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Renégocier un credit immobilier professionnel.

Renégocier un prêt professionnel immobilier est tout à fait possible et même souhaitable en considérant le niveau historiquement bas des taux actuels.

Le choix de renégocier un prêt immobilier peut s'opérer selon différentes raisons inhérentes au professionnel ou chef d'entreprise engagé:

  • Variation des taux du marché.
  • Évolution du Chiffre d'affaires de l'entreprise.
  • Évolution du montant du loyer qui n'est plus adapté eux remboursement du prêt professionnel associé à l'investissement financé.
  • Modification patrimoniale du gérant ( décès, divorce, donation, etc..)

Cependant, s'il semble alléchant et parfois vital pour l'entreprise de procéder à une demande de renégociation de son prêt immobilier professionnel, il est parfois préférable de bien analyser en amont la faisabilité du projet de rachat, ceci pour différentes raisons :

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Inscrire des parts de SCI à l'actif d'une entreprise.

Imposition du résultat de la SCI

Lorsque les parts de la société civile immobilière sont inscrites à l'actif du bilan­ d'une entreprise qui relève de l'impôt sur le revenu en bénéfices industriels et commerciaux ou d'une société soumise à I'IS, il convient d'appliquer respectivement les règles des BIC ou de I'IS pour déterminer le résultat imposable de la SCI. La part des bénéfices sociaux qui revient à l'entreprise associée est fiscalement considérée comme acquise à la clôture de chaque exercice. L'entreprise associée prend donc en compte dans son propre résultat fiscal sa quote-part du résultat de la SCI, à concurrence de participation.

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Les avantages juridiques de la SCI

Lors d'un projet immobilier : acquisition ou construction d'un local professionnel utile à l exercice de votre profession, la constitution d'une SCI ou Société Civile Immobilière se pose. Afin de répondre à cette problématique, les avantages de la SCI sont détaillés ci dessous : avantages fiscaux et patrimoniaux.

 

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Developpement du credit-bail immobilier.

Sur le plan juridique, trois éléments fondamentaux et liés caractérisent le contrat de crédit-bail immobilier: il s’agit d’une opération de location, concernant un bien immobilier à usage professionnel, assortie d’une promesse unilatérale de vente. A l’issue du contrat, le preneur a le choix entre trois options : soit le rachat du bien pour un montant fixé dès l’origine (valeur résiduelle, qui doit tenir compte des versements effectués à titre de loyers), soit , sous certaines conditions, la poursuite de la location, soit, enfin, la restitution du bien à son propriétaire, c’est à- dire le crédit-bailleur.

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