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Credit-bail immobilier et SCI.

 La Société Civile Immobilière, en tant que structure juridique dédiée à l’investissement et à la location immobilière, est particulièrement adaptée au financement immobilier professionnel sous forme d'un crédit-bail immobilier.

 Pourquoi ?

La SCI constituée donne l’immeuble en sous-location à une ou plusieurs sociétés. Si la SCI ainsi constituée est détenue par des personnes physiques et qu’elle n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés (IS), les revenus sont compris dans la catégorie des bénéfices non commerciaux dits BNC (et non des revenus fonciers, du fait d'un contrat de sous-location) c’est-à-dire qu’ils sont imposés au nom de chaque associé, dans la proportion du capital détenu.

La déductibilité des loyers de crédit-bail par la SCI ne diffère pas par rapport à in contrat établi à une société commerciale ( aucune différence comptable).

Lors de l'issue du contrat, le contrat liant la SCI propriétaire du bien à une ou plusieurs entreprises devient un contrat de location et les revenus de l'activité sont imposés au titre des revenus fonciers.

 Ceci a des conséquences particulières lorsque ses associés sont des personnes physiques. En effet, ce changement de nature de l’activité fait perdre à l’immeuble son caractère d’élément affecté à l’activité non commerciale (BNC) et entraîne sa sortie du patrimoine professionnel de la société. Ce transfert constitue une réalisation de cet élément donnant lieu à imposition au titre des plus-values de cession d’éléments de l’actif immobilisé.

Cette plus-value est déterminée en tenant compte d’une part de la valeur réelle du bien estimée à la date de l’acte d’acquisition par la SCI crédit-preneur et d’autre part, du prix de revient de l’immeuble à cette même date.

En outre, il est possible de demander le report de l’imposition de cette plus-value à condition de le prévoir expressément dans l’acte de levée d’option.

 

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Dernière modification lesamedi, 30 mai 2015 13:50
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