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Refinancer un bien immobilier par un lease-back immobilier.

La cession-bail est un cas particulier de crédit-bail dans lequel une entreprise propriétaire d’un immeuble le vend à un crédit-bailleur et simultanément le prend en crédit-bail.

1) Une vente sans dépossession Le premier intérêt de cette technique est de permettre la réalisation d’un actif tout en continuant à l’utiliser. En outre, du fait de la promesse de vente contenue dans le crédit-bail, l’entreprise peut racheter l’immeuble, pour un prix symbolique à l’issue du contrat.

2) Se constituer un «trésor de guerre» Par cette technique, l’entreprise peut donc se constituer une trésorerie de sécurité pour faire face aux aléas de l’activité comme pour se désendetter, réaliser une implantation à l’étranger ou pour acheter d’autres actifs : biens mobiliers, immobiliers, ou encore titres de sociétés dans le cas d’une croissance externe. Cette dernière finalité est une des causes les plus fréquentes des opérations de cession-bail. Pour un actif immobilier destiné à la location (cf. question 10 relative à la SCI), la cession-bail permet d’utiliser les loyers payés par le locataire de l’immeuble pour « rembourser » le crédit-bail. La trésorerie dégagée permet à l’investisseur de se positionner sur des opportunités du marché de l’immobilier professionnel locatif.

3) Une opération exonérée de droits de mutation Opération financière, la vente en cession-bail de l’immeuble par le crédit-preneur est exonérée des droits de mutation et seule est due la taxe de publicité foncière au taux de 0,715% calculée sur le montant stipulé à l’acte de mutation. 4) Une opération d’autant plus intéressante quand la plus-value n’est pas fiscalisable Seul inconvénient, l’imposition de la plus-value éventuelle lors de la cession de l’immeuble par le crédit-preneur réduit l’intérêt de l’opération. Toutefois, au travers des loyers de crédit-bail, le crédit-preneur « ré amortit » son immeuble sur la nouvelle valeur. On notera que la cession-bail est particulièrement appropriée aux entreprises qui disposent d’un report déficitaire ou aux SCI de personnes physiques propriétaires d’immeubles anciens (faiblement taxables ou exonérés de plus-values).

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